Notaris Lumajang: "5 Tahap Jual Beli Tanah Yang Wajib Dilakukan di Lumajang"

Notaris Lumajang Update Minggu 12 Januari 2020

Sebagian besar masyarakat Lumajang masih belum mengetahui secara pasti bagaimana bertransaksi Jual Beli Tanah Lumajang secara aman. Bahkan seringkali ada yang dirugikan karena transaksi ini. Banyak hal yang harus diperhatikan saat kita ingin membeli tanah dan bangunan. Mulai dari harga, lokasi, kondisi, dan prosedur jual beli tanah bangunan tersebut.

Menurut Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), jual beli adalah proses yang dapat menjadi bukti adanya peralihan hak dari penjual kepada pembeli. Setiap transaksi Jual beli tanah atau rumah harus dibuktikan dengan Akta Jual Beli tanah dan bangunan atau disingkat sebagai AJB, sebagai tanda bahwa telah terjadi peralihan hak atas tanah dan bangunan tersebut.

Pembuatan AJB dilakukan oleh para pihak di kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jual beli tanah harus bersifat terang dan tunai, yaitu harus dihadapan PPAT dan harus dibayar lunas. Jika tidak maka AJB tidak bisa dibuat. Sebelum PPAT membuat AJB, PPAT akan memberikan penjelasan mengenai prosedur dan persyaratan yang perlu dilengkapi penjual dan pembeli. 

Selain untuk membangun rumah, tanah juga bisa dijadikan sebagai investasi yang menguntungkan. Bagi Anda yang tertarik untuk berinvestasi pada bidang properti yang satu ini, pastikan status tanah tersebut terlebih dulu.

Anda juga perlu memastikan beberapa syarat jual beli tanah di bawah ini ketika ingin melakukan proses jual beli agar tidak ada pihak-pihak yang merasa dirugikan.

 === Pastikan status tanah ===

Tanah merupakan salah satu aset berharga yang bernilai tinggi bagi masyarakat khususnya di Indonesia. Pada zaman Hindia Belanda, kepemilikan atas tanah masih dikuasai oleh penjajah. Hal ini karena Saat itu Belanda masih menduduki Indonesia sebagai tanah jajahannya. Pada Saat itu, masyarakat Indonesia merasakan kesengsaraan atas tanah miliknya yang tidak boleh diakui. Hal ini dikarenakan masyarakat tidak memiliki bukti otentik terhadap tanah miliknya tersebut. Tanah yang tidak dapat dibuktikan status kepemilikannya dengan surat pembuktian resmi dianggap sebagai tanah milik negara. Barulah setelah dibentuk Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 yang akrab disebut UUPA, masyarakat Indonesia mulai bersenang hati, akhirnya penantian panjangnya untuk mendapatkan status kepemilikan atas tanahnya berbuah manis. Dengan lahirnya UUPA telah menghapuskan kebijakan-kebijakan pemerintah Saat di era kolonial Belanda tentang pertanahan. 

Status kepemilikan terhadap sebidang tanah menjadi hal yang sangat penting. Bukti kepemilikan tanah harus tertuang didalam sertifikat yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tanah yang bersertifikat ini bukan hanya statusnya yang memiliki kepastian hukum, namun juga memiliki daya jual yang tinggi dibandingkan tanah-tanah lain yang statusnya masih tidak jelas. 

Pendaftaran status kepemilikan tanah ini bukan hanya diincar oleh perorangan, perusahaan yang merupakan badan hukum pun diperbolehkan untuk mendaftarkan tanah miliknya untuk dijadikan sebagai aset perusahaan. Sebagaimana yang diatur di dalam UU NOMOR 5 TAHUN 1960 Pasal 4 UUPA bahwa "tanah dapat dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun secara bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum". Namun dalam hal ini terdapat perbedaan antara kepemilikan untuk perorangan dan perusahaan. 

Perusahaan merupakan badan hukum, namun dalam hal kepemilikan tanah di Pasal 21 UUPA hanya badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah yang mempunyai hak milik atas tanah. Penjelasan mengenai badan hukum apa saja yang dapat mempunyai hak milik atas tanah dijelaskan di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah. 

Meski hanya badan hukum tertentu yang dapat memperoleh hak milik atas tanah, namun bukan berarti badan hukum lain seperti perusahaan swasta, koperasi, yayasan dan badan hukum lainnya (selain dari yang ditetapkan dalam PP Nomor 38 Tahun 1963) tidak mendapatkan pengakuan atas tanah. Badan hukum tersebut tetap memperoleh haknya yaitu dan Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai. 

Masing-masing hak tersebut memiliki arti yang berbeda. Hak Guna Usaha (HGU) adalah hak yang diberikan kepada perusahaan untuk melakukan usaha di atas tanah milik negara yang dibuktikan dengan Sertifikat Hak Guna Usaha dengan jangka waktu paling lama 25 tahun (Pasal 29 UUPA). Contoh kegiatan usaha yang bisa dilakukan seperti perkebunan atau juga usaha pemancingan.  

Sedangkan Hak Guna Bangun (HGB) adalah hak yang diberikan oleh negara kepada perusahaan untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam hal ini tanah tersebut bisa saja milik negara atau perseorangan, yang dibuktikan dengan sertifikat hak milik dengan jangka waktu pemberian hak paling lama 30 tahun yang dibuktikan dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan. 

Misalnya sebuah perusahaan A berbadan hukum, membuka tempat usahanya di atas tanah milik si A yang dibuktikan dengan sertifikat hak milik (atas nama si A), lalu perusahaan B mendirikan bangunan di atas tanah milik A, maka status kepemilikan perusahaan B adalah Hak Guna Bangunan atas bangunan perusahannya di atas tanah milik si A tersebut.
 
Hak Pakai adalah sebagaimana yang tertuang dalam Pasal 41 UUPA yaitu hak untuk menggunakan atau memungut hasil dari tanah milik negara ataupun milik seseorang dengan jangka waktu yang tak terbatas. Tidak ada ketentuan khusus untuk penggunaan tanah dengan pemberian Hak Pakai, artinya siapun yang diberikan hak pakai atas tanah tersebut, dapat menggunakannya untuk diri sendiri atau dipergunakan untuk usaha. Hak pakai ini bisa diberikan secara cuma-cuma, bisa juga dengan bayaran sesuai kesepakatan.
 
Dengan lahirnya UUPA telah memberikan kejelasan untuk status kepemilikan tanah yang dimiliki oleh masyarakat. UUPA merupakan aturan dasar yang mengatur mengenai pertanahan di Indonesia, namun dengan perkembangan zaman, lahirlah aturan-aturan baru baik yang tertuang menjadi sebuah Undang-Undang maupun Peraturan Pemerintah yang telah dirancang sedemikian rupa mengikuti kebutuhan yang berhasil menyempurnakan aturan mengenai status kepemilikan tanah yang dapat dijalankan oleh masyarakat Indonesia. Dengan demikian, masyarakat tidak lagi dirugikan ataupun dibingungkan dengan status kepemilikan tanah atau bangunan miliknya.

Ada tiga istilah yang sering digunakan untuk mengecek status tanah, yaitu free, clean, dan clear. Free adalah tanah bebas sengketa, artinya nama pemilik sesuai dengan yang tertera di sertifikat tanah. Sedangkan clean yaitu tanah tersebut tidak sedang digunakan untuk kegiatan ekonomi atau sedang ditempati oleh orang lain yang tidak berhak. Lalu clear berarti ukuran serta batasan-batasan tanah tersebut tepat seperti yang ada di sertifikat.

 === Tanah harus memiliki surat yang asli dan lengkap ===

Sebelum melangkah ke tahap pengecekan yang lebih jauh, pastikan kelengkapan surat-surat tanah. Legalitas merupakan hal wajib yang harus ditanyakan pertama kali saat akan membeli tanah.

Jangan sampai tanah yang Anda beli itu bersertifikat bodong atau duplikasi sertifikat asli. Untuk memastikannya, Anda bersama dengan penjual tanah baiknya menyempatkan waktu untuk mengecek keaslian surat tanah di Badan Pertahanan Nasional (BPN) setempat.

BPN akan mengecek keaslian sertifikat tanah berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, dan buku tanah. Ini diatur sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal 34.

Atau, cek sertifikat tanah Anda melalui aplikasi Sentuh Tanahku yang disediakan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertahanan Nasional. Aplikasi tersebut memberikan layanan untuk mencari tahu persyaratan dan simulai biaya layanan pertanahan, menelusuri berkas sertifikat bidang tanah, serta melihat langsung lokasi bidang tanah di peta online.

Dengan melakukan pengecekan detail, Anda dapat memastikan bahwa tanah yang ingin dibeli tidak sedang dijaminkan atau tersangkut masalah sengketa.

 === Cek kondisi tanah ===

Sebelum membeli tanah, langkah selanjutnya yang dapat Anda lakukan adalah mengecek lokasinya. Ini bertujuan untuk mengetahui prospek tanah yang ingin dibeli dalam beberapa tahun kedepan. Bila lokasinya aman, strategis, dan didukung oleh infrastuktur yang memadai, tanah tersebut mungkin layak untuk dipertimbangkan.

Selain itu, periksa juga kontur dan jenis tanah, apakah nantinya bisa untuk didirikan bangunan atau tidak. Kebanyakan, pembeli menginginkan tanah yang datar, artinya posisi tanah tersebut tidak miring. Kecuali jika Anda tidak masalah dengan hal itu.

Lalu, periksa ketersediaan debit air di area tanah incaran Anda. Air adalah kebutuhan yang sangat penting, namun ada beberapa pembeli yang lupa memastikan hal ini sebelum membeli tanah. Untuk itu, usahakan debit air di area tanah yang akan dibeli cukup bagi kebutuhan Anda.

Anda dapat memeriksa rencana tata ruang di website Kementerian Agraria dan Tata Ruang. Bila dirasa tanah tersebut sudah cocok dan sesuai dengan persyaratan, saatnya Anda dan penjual membuat AJB, yaitu perjanjian jual beli sebagai bukti pengalihan hak atas tanah dari penjual ke pembeli tanah. AJB dapat dibuat dalam berbagai bentuk sertifikat kepemilikan tanah, baik Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), atau girik.

Berikut proses pembuatan AJB, persyaratan yang dibutuhkan pihak penjual dan pembeli, dan 5 tahapan yang harus dilalui dalam jual beli tanah di Lumajang;

1. Pemeriksaan Sertifikat dan Surat Tanda Terima Setoran PBB 

PPAT akan melakukan pemeriksaan Sertifikat hak atas tanah. Pemeriksaan dilakukan untuk mencocokan data antara sertifikat dengan Buku Tanah di kantor Pertanahan, memastikan bahwa tanah tersebut tidak terlibat dalam sengketa hukum, tidak sedang dijaminkan, dan tidak dalam penyitaan. PPAT juga memeriksa Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB. PPAT juga melakukan pemeriksaan pada Surat Tanda Terima Setoran PBB atau STTS PBB untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak menunggak pembayaran PBB.

2. Persetujuan Suami Istri

Apabila penjual sudah menikah, maka tanah dan bangunan akan menjadi harta bersama, sehingga penjualan tanah tersebut harus atas dasar persetujuan suami/istri dengan penandatanganan surat persetujuan khusus, atau turut menandatangani AJB. Apabila suami atau istri sudah meninggal, dapat dilakukan dengan melampirkan surat keterangan kematian dari kantor kelurahan.

3. Biaya pajak dan pembuatan AJB

Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) dan pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut:       

• Pajak Penjual (PPh) = Harga Jual x 2,5 %
• Pajak Pembeli (BPHTB) = { Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak} x 5 %
• Pembeli dan Penjual membayar jasa PPAT yang pada umumnya akan ditanggung bersama atau jika kedua belah pihak bersepakat ditanggung oleh salah satu pihak.

4. Pembuatan dan Penandatangan AJB 

PPAT membacakan dan menjelaskan isi AJB. Apabila penjual dan pembeli menyetujui isi AJB maka kemudian AJB ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PPAT. 

Setelah ditandatangani, AJB dicetak. AJB cetakan asli dibuat untuk disimpan oleh PPAT dan diserahkan ke kantor pertahanan untuk keperluan balik nama, sedangkan pihak penjual dan pembeli akan mendapatkan salinan AJB. 

5. Proses balik nama di kantor pertanahan

Setelah AJB ditandatangani, maka sertikat baru akan bisa dibalik nama ke nama pembeli.

Berkas-berkas yang perlu diserahkan untuk proses balik nama meliputi : 

a) Dokumen Pembeli 

1) Fotokopi Kartu Tanda Penduduk

2) Fotokopi Kartu Keluarga Fotokopi

3) Akta Nikah (jika sudah menikah)

4) Fotokopi NPWP

5) Bukti lunas pembayaran BPHTB

6) Surat permohonan balik nama yang sudah ditandatangani

7) AJB dari PPAT 

b) Dokumen Penjual

1) Fotokopi Kartu Tanda Penduduk

2) Fotokopi Kartu Keluarga

3) Fotokopi Akta Nikah

4) Sertifikat Hak Atas Tanah

5) Bukti lunas pembayaran PPh

=== Tanah Warisan ===

Apabila suami atau istri atau keduanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia dan ahli warisnya akan melakukan jual beli, tanah tersebut harus dibalik nama terlebih dahulu atas nama ahli waris. Selain itu, sebelum melakukan proses jual beli seperti di atas, data tambahan yang diperlukan adalah sebagai berikut:

• Surat keterangan waris. Untuk WNI pribumi berupa surat keterangan waris yang diajukan disaksikan dan dibenarkan oleh lurah yang dikuatkan Camat. Untuk WNI keturunan berupa surat keterangan waris dari notaris;
• Fotokopi KTP seluruh ahli waris;
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK);
• Fotokopi Surat Nikah;
• Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris jika tidak bisa hadir;
• Bukti Pembayaran BPHTB waris atau pajak ahli waris yang besarannya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan nilai tidak kena pajaknya.

=== Tanah Girik ===

Tanah girik merupakan tanah-tanah bekas hak milik adat yang belum didaftarkan atau dibuatkan sertifikat di kantor pertahanan setempat. Jadi girik bukan tanda bukti atas tanah, melainkan merupakan bukti bahwa pemilik girik adalah pembayar pajak dan orang menguasai tanah milik adat atas bidang tanah tersebut beserta bangunan, jika tersedia di atasnya.

Girik bukan barang bukti yang sah untuk memiliki sebidang atau lebih tanah. Barang bukti yang sah dan mempunyai kepastian hukum dalam memiliki tanah ialah sertifikat hak milik. Girik hanyalah bukti permulaan memiliki sebidang atau lebih atas tanah, bukan barang bukti kepemilikan sah dan mempunyai kepastian hukum.

Walaupun lemah di mata hukum, tak sedikit orang yang masih tertarik dengan jual beli tanah girik. Tentu saja hal ini disebabkan karena harganya yang murah. Selain itu, biasanya penjual tanah girik cenderung lebih fleksibel. Mulai dari soal harga jual yang mudah dinegosiasikan, hingga sistem pembayaran yang bisa disesuaikan dengan kemampuan pembeli.

Adapun jual beli tanah girik dapat dilakukan sebagai berikut:

1). Akta girik yang dipakai adalah girik asli

Sebelum melakukan transaksi jual beli tanah, sudah menjadi hal wajib untuk mengecek keaslian sertifikatnya. Begitu pula dengan sertifikat girik. Di dalam sertifikat girik, terdapat informasi yang berisi luas tanah, nomor, dan nama pemilik.Pastikan nama penjual benar-benar tercantum di sertifikat tersebut. Agar semakin valid, datanglah ke kantor pertanahan atau kelurahan setempat untuk mengecek keasliannya.

2). Bukti pembayaran PBB dari pemilik girik

Prosedur satu ini harus ada di setiap proses jual beli tanah. Penjual harus menyerahkan bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan 3 tahun terakhir. Bukti pembayaran PBB ini juga bisa dijadikan acuan untuk mengecek keaslian tanah yang dibeli.  

3). Surat keterangan bahwa tanah girik tersebut tidak sedang dalam persengketaan

Tanah yang belum bersertifikat SHM sangat rentan menimbulkan sengketa. Mulai dari diklaim oleh banyak orang yang mengaku sebagai pemilik lahan. Hingga tanah yang ternyata sedang digadaikan. Untuk menghindarinya, minta surat keterangan bebas sengketa dari penjual. Pastikan bahwa surat tersebut dilengkapi tanda tangan Kelurahan/Kecamatan.

4). Surat keterangan Riwayat Tanah dari kelurahan, kecamatan, atau kepala desa

Umumnya, pemilik lahan dengan sertifikat girik mendapatkannya dari warisan keluarga. Untuk menghindari sengketa, minta surat keterangan riwayat tanah kepada Kelurahan/Kecamatan yang berisi dari mana dan siapa saja pemilik tanah tersebut sejak awal dimiliki hingga saat ini.  

5). Surat keterangan dari kelurahan atau kecamatan bahwa tanah tersebut belum diperjualbelikan kepada siapapun

Ada saja penjual nakal yang menggandakan proses jual beli tanah girik. Biasanya, mereka yang melakukan tindakan ini adalah yang memalsukan tanah giriknya.

Walaupun kamu sudah mendapatkan kepastian bahwa sertifikat girik yang dijual adalah sertifikat asli, sebaiknya kamu berjaga-jaga dengan meminta surat keterangan tambahan yang menunjukkan bahwa tanah tidak sedang diperjualbelikan kepada orang lain.

Apabila  sudah membeli tanah dengan status girik, sebaiknya kamu segera mengubahnya menjadi SHM. Selain lebih kuat di mata hukum, kamu pun bisa lebih untung dalam berbagai hal.

6). Tanah tersebut tidak sedang dijaminkan

Anda perlu meminta girik asli dari penjual dan memastikan nama penjual dalam girik tersebut adalah nama yang tercantum dalam AJB. Pastikan bahwa objek yang termasuk di dalam tanah girik dikuasai secara fisik. Ajukan permohonan Hak ke Kantor BPN wilayah dengan tahapan :

• Pengakuan pemilikan fisik tanah dilanjutkan dengan pembuatan gambar situasi;
• Penelitian dan pembahasan panitia ajudikasi. Panitia ajudikasi ini dibentuk oleh menteri negara agraria atau kepala BPN yang bertugas membantu kepala kantor pertanahan untuk melakukan pendaftaran tanah sistemik. Ajudikasi sendiri merupakan kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran tanah meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya;
• Pengumuman surat permohonan tersebut;
• Penerbitan surat keputusan pemberian hak;
• Pencetakan sertifikat tanah.

Namun, mengingat girik bukanlah bukti kepemilikan atas bidang tanah yang sah, sebaiknya sebelum proses jual beli girik diubah menjadi sertifikat. Disebutkan bahwa pengurusan sertifikat ini membutuhkan waktu sembilan bulan. Adapun, berkas yang perlu disiapkan adalah:

• Asli Girik dan asli AJB;
• Fotokopi KTP;
• Surat penguasaan fisik bidang tanah;
• Surat keterangan kepala desa atau kelurahan;
• Surat bukti PBB;
• Surat kuasa apabila pengurusan dikuasakan kepada orang lain.

Setelah berkas-berkasnya lengkap, proses selanjutnya diteruskan ke BPN setempat dan petugas ukur akan segera mensosialisasikan luas bidang tanah yang akan dibuatkan sertifikat aslinya. Setelah berkas selesai diproses, petugas administrasi BPN akan memberikan sertifikasi kepemilikan tanah yang sah sebagai pengganti girik.

=== Teliti dan Tidak Terburu-Buru ===

Memang akan memakan waktu yang lama dan membutuhkan banyak usaha dalam melakukan transaksi pembelian tanah atau rumah impian Anda. Bersabar dan pelajari setiap langkahnya dengan cermat sehingga terhindar dari kekeliruan yang dapat mengulur penyelesaian transaksi lebih lama lagi.

------- RINGKASAN -------

5 Tahap Jual Beli Tanah Yang Wajib Dilakukan;

1. Pemeriksaan Sertifikat dan Surat Tanda Terima Setoran PBB
   
2. Persetujuan Suami Istri
   
3. Biaya pajak dan pembuatan AJB
   
4. Pembuatan dan Penandatangan AJB
   
5. Proses balik nama di kantor pertanahan